Σύνοψη: Η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ για την υποβολή δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων από το 2026 μεταβάλλει σημαντικά το πλαίσιο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας φορέων που συνδέονται με την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Η υποχρεωτική ψηφιακή υποβολή μέσω myAADE, η αναλυτικότερη καταγραφή στοιχείων και οι αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης δημιουργούν ένα νέο περιβάλλον φορολογικής συμμόρφωσης για δημοτικές επιχειρήσεις, αναπτυξιακούς οργανισμούς και νομικά πρόσωπα των δήμων. Παράλληλα, η δυνατότητα υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων με περισσότερους τρόπους προσφέρει λειτουργική ευελιξία στις υπηρεσίες. Το νέο καθεστώς θεωρείται μέρος της γενικότερης στρατηγικής ψηφιοποίησης και ελέγχου της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας, ενώ αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τη λειτουργία οικονομικών και νομικών υπηρεσιών των ΟΤΑ σε όλη τη χώρα.
———–
Αναλυτικά..
Σε μια περίοδο όπου η Τοπική Αυτοδιοίκηση βρίσκεται αντιμέτωπη με αυξημένες οικονομικές, διαχειριστικές και θεσμικές απαιτήσεις, η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ για τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων εισάγει ένα νέο πλαίσιο αυστηρότερης εποπτείας και ψηφιακής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας που σχετίζεται με δήμους και δημοτικούς φορείς.
Η Απόφαση Αριθμ. 1101 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β’ 2641/12.05.2026, εξειδικεύει τον τρόπο υποβολής της δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων για το 2026 και τα επόμενα έτη, στο πλαίσιο εφαρμογής του νέου Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν.5219/2025). Παρότι οι ίδιοι οι δήμοι διαθέτουν ειδικό καθεστώς δημοσίου δικαίου, η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τις δημοτικές επιχειρήσεις, τους αναπτυξιακούς οργανισμούς, τις κοινωφελείς δομές και κάθε νομικό πρόσωπο που συνδέεται άμεσα ή έμμεσα με την αυτοδιοίκηση και διαθέτει ακίνητη περιουσία.
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την πλήρη ψηφιοποίηση της αρχικής δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων, η οποία από το 2026 θα υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE. Η επιλογή αυτή εντάσσεται στη συνολική στρατηγική της φορολογικής διοίκησης για ηλεκτρονική παρακολούθηση της περιουσίας, διασταύρωση στοιχείων και περιορισμό φαινομένων αδιαφάνειας ή ελλιπούς φορολογικής καταγραφής.
Για πολλούς δήμους, ιδιαίτερα μικρούς ή υποστελεχωμένους, η μετάβαση αυτή δεν θεωρείται απλή διαδικασία. Οι οικονομικές υπηρεσίες καλούνται να προχωρήσουν σε πλήρη καταγραφή ακινήτων, επικαιροποίηση τίτλων, έλεγχο στοιχείων εκπροσώπησης, πιστοποίηση φορολογικών δεδομένων και διασύνδεση όλων των πληροφοριών με τις ψηφιακές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ. Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα για δημοτικές επιχειρήσεις που διαχειρίζονται σύνθετα περιουσιακά στοιχεία ή διαθέτουν ακίνητα με ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Το νέο έντυπο δήλωσης χαρακτηρίζεται από αυξημένη λεπτομέρεια. Περιλαμβάνει αναλυτικά στοιχεία του νομικού προσώπου, δεδομένα νόμιμης εκπροσώπησης, αποτύπωση πλήρους ή ψιλής κυριότητας, αξίες ακινήτων, φορολογικούς υπολογισμούς με συντελεστή 15%, αλλά και καταγραφή πιθανών απαλλαγών ή ειδικών καθεστώτων. Στην πράξη, η ΑΑΔΕ δημιουργεί έναν πιο αυστηρό μηχανισμό ελέγχου της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται σε φορείς συνδεδεμένους με το Δημόσιο και την αυτοδιοίκηση.
Παράλληλα, προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία στις τροποποιητικές δηλώσεις, οι οποίες θα μπορούν να υποβάλλονται είτε ψηφιακά μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE είτε μέσω ταχυδρομικής αποστολής ή φυσικής παρουσίας στις αρμόδιες ΔΟΥ και στα Κέντρα Φορολογικών Διαδικασιών. Η διάταξη αυτή εκτιμάται ότι θα περιορίσει διοικητικές δυσκολίες σε περιπτώσεις διορθώσεων τίτλων, μεταβολών ιδιοκτησίας ή συμπληρωματικών εγγράφων.
Πέρα όμως από το τεχνικό και φορολογικό σκέλος, η νέα απόφαση έχει και πολιτική διάσταση. Τα τελευταία χρόνια, η διαχείριση της δημοτικής περιουσίας έχει επανειλημμένα βρεθεί στο επίκεντρο ελέγχων, καταγγελιών και συγκρούσεων γύρω από ζητήματα αξιοποίησης ακινήτων, μισθώσεων, παραχωρήσεων και οικονομικής διαφάνειας. Η αυστηρότερη καταγραφή και ηλεκτρονική παρακολούθηση δημιουργεί πλέον ένα περισσότερο ελεγχόμενο περιβάλλον για όλους τους εμπλεκόμενους φορείς.
Την ίδια στιγμή, στελέχη της αυτοδιοίκησης επισημαίνουν ότι η αύξηση γραφειοκρατικών και ψηφιακών απαιτήσεων δεν συνοδεύεται πάντα από την αναγκαία ενίσχυση προσωπικού και τεχνογνωσίας. Πολλοί δήμοι εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σοβαρές ελλείψεις σε εξειδικευμένους οικονομικούς υπαλλήλους, νομικούς συμβούλους και πιστοποιημένους φοροτεχνικούς, γεγονός που μπορεί να δυσκολέψει την έγκαιρη συμμόρφωση με το νέο καθεστώς.
Σε κάθε περίπτωση, η εφαρμογή της νέας διαδικασίας σηματοδοτεί μια νέα εποχή για τη φορολογική αποτύπωση της δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Η επιτυχία ή αποτυχία της θα εξαρτηθεί από τον βαθμό προσαρμογής των δημοτικών φορέων, τη λειτουργικότητα των ψηφιακών εργαλείων και την ικανότητα συνεργασίας οικονομικών, νομικών και διοικητικών υπηρεσιών.
Συνολικά…
Η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ δεν αποτελεί μια απλή τεχνική φορολογική ρύθμιση, αλλά μέρος μιας ευρύτερης μεταρρυθμιστικής προσπάθειας για αυστηρότερο έλεγχο και πλήρη ψηφιακή αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Οι δημοτικοί φορείς καλούνται πλέον να λειτουργήσουν σε ένα περιβάλλον υψηλότερης λογοδοσίας, μεγαλύτερης διαφάνειας και αυξημένης διοικητικής ευθύνης. Παράλληλα όμως, αναδεικνύονται οι χρόνιες αδυναμίες πολλών ΟΤΑ σε επίπεδο στελέχωσης, τεχνογνωσίας και οργανωτικής επάρκειας. Η επόμενη περίοδος θα αποτελέσει κρίσιμο τεστ για τη δυνατότητα των δήμων και των νομικών τους προσώπων να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις της ψηφιακής φορολογικής εποχής, χωρίς να επιβαρυνθεί περαιτέρω η ήδη πιεσμένη λειτουργία των δημοτικών υπηρεσιών.
